Дом, построенный до 14 мая 1998 года, сносу не подлежит, если участок можно оформить
25 августа 2026
Дом стоит с советских времён, семья живёт в нём десятилетиями, а документов на землю нет и никогда не было. Приходит иск от администрации: постройка самовольная, снести. Верховный Суд включил такой случай в тематический обзор, и вывод там в пользу жильца.
Что случилось
Дом построен в 1991 году, в границах населённого пункта. Человек живёт в нём постоянно. Участок под домом ему никто не выделял: ни решения, ни договора. Формально это как раз то, что статья 222 ГК называет признаком самовольной постройки, на что департамент муниципального имущества и сослался.
Нарушений при строительстве не нашли.
Что решил суд
В сносе отказали, и апелляция согласилась. Причина в двух связанных нормах.
Есть закон, по которому такой участок можно оформить. Пункт 2 статьи 38 закона № 137-ФЗ работает до 1 марта 2031 года: если человек постоянно живёт в доме, построенном до 14 мая 1998 года, он вправе бесплатно получить в собственность государственный или муниципальный участок под этим домом.
Раз участок можно оформить, постройка не самовольная. Пункт 17 постановления Пленума от 12.12.2023 № 44 предписывает отказать в иске о сносе, когда суд видит, что право на землю оформляется в упрощённом порядке. Оснований считать дом самовольным в такой ситуации просто нет.
Проверяют два обстоятельства. Первое: дом возведён до 14 мая 1998 года и в нём живут постоянно. Второе: при строительстве не нарушены нормы. В этом деле оба подтвердились, поэтому в сносе отказали.
Что это значит на практике
Отсутствие бумаг на землю ещё не проигрыш. Иск строится на том, что участок не выделялся. Отвечать на него нужно не спором о факте выделения, а доказательствами того, что землю вы вправе оформить.
Главное доказательство это дата постройки. 14 мая 1998 года рубеж, установленный законом. Подтверждают её техническая инвентаризация, похозяйственные книги, старые планы, документы о подключении к сетям, квитанции, показания соседей. Собирать их лучше до иска, а не после.
Второе условие проверяют отдельно. Отсутствие нарушений обычно показывает экспертиза. Дом, построенный до 1998 года, но с нарушениями, влияющими на безопасность, под это разъяснение не подпадает.
Не тяните. Право на бесплатное оформление действует до 1 марта 2031 года. Заявление, поданное заранее, укрепляет позицию в возможном споре, а ожидание её ослабляет.
Разбор подготовлен по опубликованному судебному акту: Тематический обзор Верховного Суда Российской Федерации № 13/2026 о судебной практике по делам, связанным с самовольным строительством, пункт 2.
Материал справочный, это не юридическая консультация: в каждом деле свои обстоятельства, и они решают.